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成都房地产现状分析
发布时间:2017-08-08     阅读:899次
成都商品房新开工面积每年的增长速度都要高于销售面积的增长速度,空置面积遂年增加已经是不争的事实,当然这种现象不仅在成都存在,在全国各地都存在。到底是房子太多还是市民的钱不多?为什么有些项目得到消费者的欢迎,一点也没有购买力不足的迹象?而另一些项目一卖就是好几个年头,开发商该怪消费者没钱还是吝啬?空置的楼盘都存在着许多的缺陷,户型的致命缺陷导致打墙改造又增加成本使价格高升,容积率过高建筑过密影响采光和居住质量,或有些项目基本不存在社区环境,粗放型的开发模式使房屋品质与价格比差距太大,等等。这样的房子滞销不能怪市民钱不多。

  消费者越来越理智,希望自己能买到品质和价格相一致的房子;发展商的专业水平不断提高,在开发项目时越来越考虑未来,不希望自己建造的房子在两三年后就落伍。从长期来看,随着社会经济的发展,社会的进步使得公民财富的增加肯定会增强购买力,但目前,开发商应该考虑的是,在现有购买力基础上开发消费者买得起的好房子,只是感叹有效需求不足,无助房地产开发行业水平的提高。


  市场调研渐受青睐

  在一些房地产销售中,营销并不是根据市场的需求方向在质量、设计、管理、环境等环节上下工夫并有效地传递给消费者,而是比较简单地理解为宣传,甚至等同于促销或炒作。有些项目把楼盘搬到商场里卖或广告密度高得让消费者产生异议,热闹是热闹了,但消费者对此好像并不认同,销售也不尽人意。反而是一些热销项目,在平平淡淡中让消费者领悟了开发商的独具匠心,有些甚至在广告宣传力度不大的情况下,销售形势一路看好。

  与炒作的没落相反,调查开始得到开发商的重视。国内开发功力比较深厚的深圳万科和中国海外两家公司,进入成都市场后,刻意保持低调,在不做过多宣扬的情况下,项目前期工作却做得细致入微。成都本地的开发商或已经在成都站稳脚跟的开发商,包括置信实业、成都金犀花园开发建设、华新国际、蓝光集团等,在项目的定位确定之前,都采用了市场调查先行的策略。成都报纸的房地产版面不可谓不多,但内容上新闻色彩比较浓并带有一定的功利性;出来了一个“典型指数”,与其说是市场走势,不如说是功利的商业炒作;成都的房地产代理机构也不少,但局限于点而不是面,哪个项目有可能委托我代理,我就提些建议,反正前期的工作都是为了以后能接下项目。


  设计理念需要创新

  房地产也存在设计上的更新,并且速度有越来越快的趋势。成都开发商和消费者对外来的舶来品的接受速度比较快,有一点“兼容包并”的胸怀。沿海哪种设计类型(甚至是概念)的项目好卖,很短的时间内就会在成都出现。

  但我们也注意到两个问题:第一是成都缺乏真正创新的开发产品。不论是闹市中居家办公两相宜的SOHO,还是迎合城市开发郊区化的TOWN-HOUSE,成都都是邯郸学步,人云亦云。我们的创新在哪里?川西名居是发扬传统,可影响好像不大,是不是成都消费者买房也是认定“外来的和尚会念经”呢?某花园的户型设计申请了专利,但这个创新好像不太考虑房屋的实用性和消费者的购买取向。

  第二是设计滞后于市场。有一个调查显示,受访问者只有12%认同成都本地的设计单位。但事实就是这样,澳大利亚的设计所进川不久已经承接了几个大规模项目,一些项目也是以国外或国内设计师的参与作为卖点。在这个“市场为王”的时代,开发商为了最大可能争取市场,不得不对设计单位提出种种限制和要求,设计者只是在实践开发商的意志。外地特别是国外的设计单位不大可能把第一手的创新带到成都来实践,带到成都的可能是经验(这和一些策划师在成都操盘中创新之处少之又少,大多数只是以往经验的延伸,其性质是一样的),而本地设计单位又缺乏创新的条件。这样一来,设计滞后于市场的现象还将延续下去。